การใช้มาตรการคุมเข้าสินเชื่อบ้านของแบงก์ชาติยังคงเป็นประเด็นร้อนแรงต่อเนื่องในแวดวงผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯบ้านเรา โดยวันที่ 11 ตุลาคม 2561 ทางแบงก์ชาติได้มีการจัดรับฟังความคิดเห็นโดยเชิญตัวแทนจาก 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์และผู้ประกอบการมาร่วมหารือด้วย ในงานนี้ทางแบงก์ชาติเองก็จะทำการชี้แจงให้เข้าใจถึงความกังวลที่มีต่อสินเชื่อบ้านในขณะนี้ ฝั่งผู้ประกอบการเองก็จะมีโอกาสแลกเปลี่ยนข้อมูลตลาดบ้านในปัจจุบันที่เกิดขึ้นและมุมมองต่อมาตรการที่ออกมา
มาตรการที่ทางแบงก์ชาติออกมานั้นจะทำการคุมเข้มอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าบ้านหรือ LTV ของการปล่อยสินเชื่อบ้านที่เกิน 10 ล้านบาทและบ้านหลังที่ 2 ให้ไม่เกิน 80% ทั้งนี้ในมุมมองของดิฉันในฐานะผู้ประกอบการเห็นว่า แม้มาตรการดังกล่าวจะออกมาเพื่อมุ่งสกัดนักเก็งกำไรโดยตรง แต่เราก็มีความกังวลว่ามาตรการดังกล่าวจะส่งผลข้างเคียงต่อผู้ซื้อบ้านกลุ่มอื่นที่ไม่ใช่นักเก็งกำไรด้วย โดยในปัจจุบันผู้ประกอบการเองก็มีการเริ่มทำตลาดกลุ่มผู้ซื้อบ้านที่เรียกว่า Young Old กันมากขึ้น โดยกลุ่มนี้เป็นกลุ่มคนที่มีอายุ 40 ปีขึ้นไป ธรรมชาติของคนกลุ่มนี้โดยมากนั้นมักจะมีบ้านเป็นของตัวเองอยู่แล้ว ซึ่งอาจจะผ่อนหมดไปแล้วหรืออาจจะกำลังผ่อนอยู่ โดยคนในวัยนี้ถือเป็นวัยที่มีฐานะมั่นคงและกำลังมองหาบ้านพักในยามเกษียณที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ในอนาคต โดยบ้านหลังแรกอาจเก็บไว้ให้ลูกหลาน หรืออาจใช้เป็นแหล่งเงินเพื่อซื้อหลังที่ 2 ที่ใช้พักยามเกษียณโดยอาจรอขายออกหรือปล่อยเช่าไปก่อน
หากเราดูข้อมูลในปัจจุบันจะพบว่า ขณะนี้ประเทศไทยนั้นก้าวเข่าสู่สังคมผู้สูงอายุหรือ Aging Society แล้วจากจำนวนผู้สูงอายุตั้ง 65 ปีขึ้นไปที่มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นทุกปี ในอนาคตอีก 10-20 ปีข้างหน้าเราจะมีสัดส่วนผู้สูงวัยที่สูงกว่าปัจจุบันมากขึ้นไปอีก ฉะนั้นแล้วหากพิจารณาการซื้อบ้านหลังที่ 2 ของคนกลุ่ม Young Old ในปัจจุบันนั้น แง่หนึ่งตลาดสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 จึงเป็นการซื้อเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัยจริง นอกเหนือจากการเก็งกำไร การออกมาตรการคุม LTV สำหรับบ้านหลังที่ 2 นั้นจึงกระทบผู้ซื้อกลุ่มนี้อย่างเลี่ยงไม่ได้ กรณีที่ผู้ซื้อกลุ่ม Young Old ที่อายุ 40 ปีขึ้นไปยังผ่อนบ้านหลังเดิมไม่หมด การวางแผนซื้อบ้านหลังที่ 2 จึงแทบเป็นไปไม่ได้เลยหากมาตรการนี้มีผลบังคับใช้จริง แม้เป็นผู้ที่ปลอดจากภาระผ่อนบ้านแล้วการซื้อบ้านหลังที่ 2 ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะบ้านนั้นเป็นสินทรัพย์ที่สภาพคล่องต่ำ ใช้เวลาในการขายนาน อีกทั้งมาตรการที่ออกมาก็ย่อมมีผลทางจิตวิทยาต่อการซื้อขายบ้านในปัจจุบันที่เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อเข้มขึ้น การขายบ้านหลังแรกเพื่อไปซื้อหลังใหม่ท่ามกลางมาตรการจำกัด LTV จึงมีแนวโน้มที่ใช้เวลานานขึ้นกว่าแต่ก่อน
