Note:
วันอาทิตย์ที่ผ่านมาดิฉันมีโอกาสได้พบกับศาสตราจารย์ Bruno Gerard อาจารย์ที่ปรึกษาสมัยเรียนปริญญาเอกในงานสัมมนาที่ธนาคารแห่งประเทศไทยค่ะ ในช่วงของการสนทนานอกรอบดิฉันได้มีโอกาสแลกเปลี่ยนกับท่านเรื่องที่เกี่ยวกับวงจรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวมและการปรับตัวเพื่อรับมือธรรมชาติที่ไม่แน่นอนของธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งถือเป็นเรื่องท้าทายผู้ประกอบการและผู้เกี่ยวข้องอื่นๆมาก บทความในสัปดาห์นี้เราจะมีทำความเข้าใจธรรมชาติของธุรกิจอสังหาฯและวิธีการรับมือที่ท่านได้แนะนำในระหว่างการสนทนาค่ะ
ประเด็นหลักของการสนทนาก็คือธรรมชาติที่เป็นวัฏจักรและภาวะฟองสบู่ของภาคธุรกิจอสังหาฯค่ะ โดยปกติแล้วหลักการทำธุรกิจอสังหาฯนั้นจะตรงไปตรงมาเลยคือ เราจะทำธุรกิจโดยล้อไปกับวัฏจักรเศรษฐกิจไปด้วย เนื่องจากว่าโครงการอสังหาฯนั้นเป็นโครงการที่มีมูลค่าสูงและมีระยะเวลาที่ยาวนาน กลุ่มผู้ซื้อจะมีความต้องการอสังหาฯมากก็ต่อเมื่อเศรษฐกิจอยู่ในช่วงที่มีการเติบโตดีและต่อเนื่อง ซึ่งนั่นจะส่งผลให้คนเกิดความมั่นใจในการจับจ่ายเงินในประเป๋าเพราะรายได้มีแนวโน้มที่มั่นคงและเติบโตได้ เมื่อผู้ประกอบการเห็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าเศรษฐกิจอยู่ในช่วงขาขึ้นก็จะทำการตัดสินใจลงทุนค่ะ โดยในช่วงที่บูมนั้นการลงทุนในภาคอสังหาฯก็จะบูมตามไปด้วย ผู้ประกอบการจะใช้โอกาสวัฏจักรขาขึ้นในการผลักดันโครงการต่างๆและเร่งทำยอดให้ได้ในช่วงนี้ค่ะ
ขณะเดียวกันธุรกิจอสังหาฯ นั้นก็เป็นธุรกิจที่สุ่มเสี่ยงจากภาวะฟองสบู่แตกด้วยเช่นกันเนื่องจากภาวะการลงทุนที่อาจเกินตัวและการเก็งกำไรที่สูงในช่วงที่เศรษฐกิจเป็นวัฏจักรขาขึ้น เมื่อกำลังซื้อชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ธุรกิจอสังหาฯก็จะเผชิญผลกระทบอย่างเลี่ยงไม่ได้เช่นกันค่ะทั้งจากสต็อคบ้านที่เริ่มขายได้ยากขึ้นและระบายได้ช้า เมื่อสต็อคระบายได้ช้าหรือยอดขายของแต่ละโครงการไม่ได้ตามที่คาดหวังก็จะส่งผลกระทบไปถึงฐานะทางการเงินและความสามารถในการชำระหนี้ด้วย ฉะนั้นโจทย์สำคัญของการทำอสังหาฯก็คือ ทำอย่างไรเราถึงจะหลีกเลี่ยงการติดกับในช่วง peak ของฟองสบู่ได้ค่ะ
สำหรับปัญหาเรื่องการหาจุดสูงสุดของวัฏจักรนั้น ท่านก็ให้ความเห็นว่าเรื่องนี้เป็นเรื่องที่ตอบได้ยากมากในทางปฏิบัติเพราะเราจะไม่รู้เลยว่าจุดสูงสุดของวัฏจักรอยู่ตรงไหนจนกว่ามันจะเริ่มย่อตัวลงมาค่ะในเรื่องนี้ท่านบอกว่าสิ่งที่เราทำได้ก็คือการติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดและการมีระบบบริหารจัดการความเสี่ยงที่ดีค่ะ ในแง่ของผู้ประกอบการนั้นดิฉันเห็นว่าสิ่งที่เราทำได้ก็คือ เราควรดำเนินธุรกิจที่ล้อตามวัฏจักรไปตามปกติค่ะเพื่อให้เรามีไม่เสียโอกาสการเติบโตในช่วงวัฏจักรขาขึ้น ขณะเดียวกันก็หมั่นสังเกตและตรวจสอบภาวะตลาดและเศรษฐกิจจากข้อมูลต่างๆที่เรามี และชะลอการเติบโตในจังหวะที่เหมาะสมซึ่งจะช่วยให้เราออกจากเกมได้ในภาวะที่เศรษฐกิจยังไปได้ดีและไม่ต้องตามมารับมือและแก้ปัญหาภายหลังหากเกิดภาวะฟองสบู่แตกโดยที่เราไม่คาดคิดขึ้นมาค่ะ
